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恒大海花岛(实地调研海南恒大海花岛以及对旅游地产的一些思考(中))

恒大海花岛
 
我觉得,老天爷保佑,我运气挺好的哈!~之前往江浙沪跑了一整圈,写了一个系列,说重点要看杭州与苏州。这两个城市,我是真有想法的,社保都交到杭州去了。可惜啊,可惜!~时间没交足,房价就上天了!~很多当时看的2字头的,都奔着4字头去了。游历四个多月,我对江浙沪房产的一些考察及思考(上篇)(加图和后记)
游历四个多月,我对江浙沪房产的一些考察及思考(中篇)(补图和后记)
中国房产将“传家宝化”——游历四个多月,我对江浙沪房产的一些考察及思考(下篇)
这次,去海南跑了一圈,尤其是恒大海花岛。结果,这两天国家出台了一个《海南自由贸易港建设总体方案》,超预期的政策,以致于,可以预见,股票市场将会有所反馈。假设,我运气真的这么好的话。我准备啥事不做,天天在长沙转悠,转悠!~哈哈哈哈哈哈哈!~
本篇主要说海南我看过的楼盘们和一些零碎的浅见。以及,解答留言中的一些问题。最后一篇就详细说一下对海南政策,尤其是旅游地产,我的一些浅见,以及预判,供各位想买房想投资的朋友们进行参考。 首先,先针对上一篇文章:
 实地调研海南恒大海花岛以及对旅游地产的一些思考(上) 留言的朋友一些常见问题,提供我的一些思考角度,供各位好朋友们参考,斧正。 1,恒大海花岛不行,很差的,全海南好房子多得是,完全没必要买恒大。我的浅见如下:我个人认为,恒大海花岛建成开园后,会非常火爆。可能远超我的想象。三亚我是去过N多次了,这次把三亚——海棠湾——陵水——万宁——琼海——文昌——海口——澄迈——临高——儋州这几个城市多少跑了跑。基本就是东线和北线。这次我有意识的开车去了很多村落,然后,开车进去就是两车道或者土路,路旁时不时有人卖椰子,有人乘凉,有人卖槟榔,有人种水稻的那种地方。我可以这么说,目前海南能够好好让人游玩的,能让人玩个5天左右的地方。恐怕,只有三亚了。其他城市,其开发程度,恐怕会令很多从三线城市来的朋友,都深感失望的。去海南,各位,经典心路历程是这样:第一天,超级兴奋,整个脑袋里,全是沙滩,海鲜,阳光,比基尼!~第二天,80%的兴奋还在,因为,第一天到了,也基本上下午或者晚上了。第二天,才开始正经从海南的清晨之中起床。然后,可劲乐呵。第三天,常去的朋友,大概还能剩50%左右的兴奋度,不常去的朋友,可能还能有60%-70%的兴奋度。一般,头三天,阳光,沙滩,娱乐项目啥的,刚好都玩一次。第四天,兴奋度可能就只有三成左右了。开始懒懒的了。我们这次住亚特兰蒂斯,头一天都觉得,哇塞!后面就没那么新奇了。他有个大水族箱,几层楼那么高。但是,你看久了,也就不想看了。疲劳了。第五天,开始想家了……大概流程是这样,根据个人的实际情况,年龄情况,略有不同。但是,总体来说,5-10天,你基本上也就疲劳了。注意,这可是在三亚啊。其他城市,那就三天最多了。而且,三亚亚龙湾,海棠湾这类地方,其实配套设施很少的。一旦到了晚上,除了在酒店玩一下,泳池里面泡一下,没有其他什么特别好玩的了。海棠湾好一些,现在免税商城的2期开了,有一个较大的吃喝玩乐的地方,米其林餐厅啥的,海棠湾还有海棠68商城,也有些吃喝玩乐。再远一点就是火车头万人海鲜市场了。好了,以上就是海南目前的主流旅游产品。当然还有蜈支洲岛,森林酒店啥的,比较远,不能算那么主流的了。这些娱乐设施,在恒大海花岛的开业之后,恐怕,都会迅速的被取代掉!很多朋友问过我,恒大海花岛将来那些自营的商业,会不会大赔钱。我个人认为具体数目要算详细帐。可是,儋州海花岛抢掉三亚的很多很多旅游客户,恐怕是不可逆的了……我自己开车转了一圈海花岛,我认为,海花岛这个岛,不出去的话,玩一个礼拜是完全可以的。前提是娱乐设施都要开放哈!~你看,童世界,影视基地,至少一天吧。带小孩家人一起的。五国温泉,海洋乐园,雪山水上王国,搭配旁边的中央公园,文化娱乐城,这里两天总是要的。购物中心,号称比海棠湾的免税商城大一倍半,一天又去掉了。植物园,博物馆,风情街,酒吧街,婚礼庄园啥的,再怎么都要一天吧。这里就5天了,草草的通玩一遍,就5天了。这完全没算水上项目,比如沙滩,泳池,内部海滩的娱乐项目等等的。也就是说,在海花岛,基本上,可以不出岛,不用开车,在岛内玩个1周左右,天天都是新鲜玩意儿。这都完全没算酒店,以及未来为博彩准备的那56栋酒店的所有设施。说夸张一点,海花岛能提供2倍左右的三亚的娱乐设施,娱乐时间。我不知道各位怎么选。假设是我的话,如果,我说如果啊,海花岛建设都到位,娱乐设施到位,不坑的话,我可能去海南的首选会在恒大海花岛。这带着家人去度假,不比三亚好啊?三亚吃个海鲜,都要开车老远的。所以,我说,恒大海花岛自营的商业,赚不赚钱要去算细账,但是,不坑的话,抢掉三亚的旅游客户,是妥妥的。从规划上,就领先很多很多了。 所以,很多人跟我说,海南好房子很多,没必要买恒大。这里我不大认同的地方是,不买恒大的理由完全……不买恒大的理由有很多,但是,我个人认为,根本不在于房子好不好。我估计,接触旅游地产的朋友,就会看懂我在说什么。旅游地产这东西,根本不在于房子本身的质量啥的,那是最末端的考量了。旅游地产在于两个重点。第一个,旅游资源。就是靠山,靠海,靠湖之类的旅游度假的资源。第二个,配套设施。这是痛点中的痛点。靠山靠海的旅游资源其实不稀缺的。我之前去黄山那边,大理那边,多少房产等待住客啊?但是,配套统统较为落后,就是说,除了旅游资源,你只能发呆了,吃喝玩乐都比自己的一二,甚至三线城市差很多。这个体验就很不好了。出来玩么,要啥啥没有,那还玩啥?所以,我认为,恒大海花岛致胜的地方,在于足够大,以及足够多的配套商业设施。光是住人,养老,其实,那是另一个客群,不能混在旅游地产里面考量。应该归为养老地产考量,要素全部要调整的。  2,恒大海花岛破坏环境,要不得!这个问题我是这么看的,朋友!首先,我觉得,啥都先不要说,该罚款罚款,该拆掉的拆掉,该修复环境的修复环境。没得说!~其次,我表明一下,环境问题是一个无法得出结论的问题。我岳母娘数十年吃素。有一次,我和太太讨论环境保护问题。讨论得不可开交。岳母娘在旁淡然一笑,嘴角上扬。你们这两个小家伙,吃着海鲜,喝着肉汤,讨论个鬼环境保护哩。不是说你,是说你们两个,都是闲的!天天吃鱼,吃虾,吃螃蟹,吃鸡鸭猪牛羊肉的,几十年,无数生命为你们的成长贡献自己。你还巴拉巴拉扯环境保护。看到了么?人们谈环境保护的时候,往往是眼睛看着别人破坏的环境。而从不会检讨自己破坏掉的环境。就像欧洲有个大妈说保护环境,控制二氧化碳排放,说得唾沫横飞,最后会开完了,自己坐个飞机头等舱嘎嘎飞走了。这种行为等于是什么呢?等于是,自己吃包子,光吃肉儿,自己吃饺子,光吃馅儿,把皮都扔掉,然后,指责别人吃饭掉饭粒!朋友,这种做法,容易没朋友啊!恒大海花岛破坏环境的地方,没得说,该罚款的罚款,该拆掉的拆掉,该修复环境的修复环境。(其实现在每年花几亿在修复珊瑚,红树林啥的了。)但是,这个理由说得恒大一无是处,我个人认为,不合适的。我就问一下,如果不是恒大海花岛,谁会知道“儋州”这个地方。恐怕读都读不出来吧,我去之前,一直以为是“zhan州”,但读音是:“dan州”。这里的老百姓,之前有着没被破坏的珊瑚礁,红树林。但是,他们也没有好的医疗,就业,教育等等。这一次去,很多售楼的工作人员,就是当地村民,他们也开始融入到整个大的经济循环中了。很明显,他们有了更好的就业,更好的医疗,更好的教育,他们有了新的希望。可以这么说,在恒大海花岛建造之前,儋州这个城市,恐怕和海南目前西线和中部的城市差不多,都是各位朋友们听都没听过的,这辈子可能不会去一次的。那里的人,似乎和我们永无连接。我们谈到环保的时候,也得想想这些人。还是那句话,破坏环境的事情,该罚款的罚款,该拆掉的拆掉,该修复的修复。可是,除此之外,别上价值,上纲上线。一来,你一上纲上线,就要想到有一群人比你更环保,不吃荤菜,出行靠走,简衣缩食。你说着环保重要的时候,你是完全没办法敞亮的面对这些比你更加环保的人士,人家也没有说你,放了你一条可以吃着小龙虾,可以吹着空调,可以开着大车子,可以买一堆衣服的生路。二来,谈到环保的同时,必定要谈到儋州人民的发展。这是不能脱离开的。要不然,儋州人民问你一句,老子的发展就不是发展了?老子的发展就要让路给珊瑚,给红树林了?让你个毛线!儋州自古民风彪悍……  3,恒大海花岛要烂尾!将来没希望。这个问题其实我也没有把握。但是,我个人是持中性的看法。我其实也担心恒大海花岛烂尾,那得亏损不小哩。我自己还有一些中国恒大的仓位哩。因为,旅游业这种行业,讲究细节的,许先生恰巧就是高举高打,不是细节控。所以,他搞出来一些对细节比较吃功夫的产品,就没搞好。比如,消费品中的矿泉水,绝对是吃细节的。许先生起了大早,赶了晚集。为什么呢?恒大生产端的水源资源,是相当厉害的,规格非常高。各位有兴趣的去了解一下纯净水,矿物质水,矿泉水等水质的差别,就知道,他高举高打,把高级别产能搞定了。但是,到千千万万消费者手中,有无数个细节,环节需要注意,哪一个出了问题,最后,就容易打折扣,导致口碑不大好。结果,各位也看到了……恒大冰泉,从名字开始,就掉坑里了……对于TO C的业务来说,起名字是最重要的事情,起手错。以后得闲专门开篇帖子说这个事情。恒大冰泉和恒大楼房高度挂钩。强联想。而消费品,吃进肚子里的,最好是要强相关农业,手工,自然,传承这种的。你跟工业挂钩,那能好么?就像,现在中国石化出一个矿泉水,叫做:石化矿泉水。你水质好上天,也够呛……所以,相对这种吃细节的事情,许先生更加擅长高举高打的事情。而,麻烦就麻烦在,许先生相当有“雄心壮志”,他对这种冠名的事情,这种规划性的事情,都是喜抓在自己手里做的。所以,为啥我说恒大海花岛,我也只能持中立态度呢~就是这个原因。要是将来许先生说,干脆,撸起袖子,我带着一帮子专家下场自己来,那就……可是,如果能像足球那样,完全放权给专业人士弄的话,那我觉得,海花岛成功,是大概率事件!条件太好了。可供施展的舞台太大太大了!这种万亩大盘,50%-60%以上的面积用来做商业配套。目前,我个人没看到过。富力湾,雅居乐都有号称万亩的大盘,我都看了,后面会写。但是,都是商业少少的。大部分都是用来居住的住宅。可是,为什么我不一上来就不看好海花岛呢?这里我推荐一篇知乎的帖子,我看完之后,不胜唏嘘!真是感叹啊,感叹!《如何看待恒大集团海花岛项目?》地址在这里:https://www.zhihu.com/question/37959388 总共5页,几十个回答,有的相当之详尽。从2015年开始,一晃眼,5年光阴过去了! 各种抨击!从2015年开始,各种奚落,风凉话,不看好,就看差,儋州是海南唯一的工业城市,污染大得不得了,项目会烂尾,恒大骗子,恒大要完…… 从2015年的帖子,你一直看,2016年,2017年,2018年,2019年,直到2020年!五年的时光,恒大海花岛从一片荒地,到了这次我去看到的临开放前的内部装修了。而一些人,还在重复过去五年所有的负面意见。哪怕,这些理由,在一个又一个被恒大打脸了。还是不承认!还继续说!
有篇帖子是2015年由一位匿名用户发布的。具体内容如下: 爸爸刚刚打电话说买了一套我表示心很累中午的时候他打电话说不想买洋房了我还心中一阵窃喜结果他说买了套别墅…三百多平我作为一个理智的人真觉得不该买这的房子买了根本不会去住浪费钱而且地理位置真的太重要了一个还没建好的岛能好到哪儿我真心不清楚世界这么大 我还没有看过不想所有的假期都浪费在这个荒岛上他还说以后可以邀请我朋友来这边一起玩我心说交通这么不方便又没什么可玩的地方让人来人都不来…我现在讨厌死这个楼盘了我感觉我爸好像让广告洗脑了完全不听任何人的劝越买不到越想买…发个牢骚…心中满满的怒火看到知乎的各位朋友的评价我更郁闷了感觉这个钱好像白瞎了…TT
本来说好这钱要买车的现在不但没车了还得节衣缩食了呜呜呜…希望有人能告诉我这个钱没白花…那我还能开心一点……………………发布于 2015-12-20作者:匿名用户
5年时光,就这么过去了。这位朋友当时并没有买到心仪的车辆。而这套别墅,按照售楼部的卖价的话,大概在1000万左右。(当然,别墅要看很多要素的,不能光看均价。)你打折卖,700万怎么也能卖得出去。不算贷款的话,也是至少五年接近翻倍的收益率了。年化收益奔着15%去了。对不!~(别去和5年前买了茅台,买了北上广深的房子去比,那是自己找不开心。如果想找不开心,何不去比买了比特币的那些朋友哩?)这位朋友,不知道对自己父亲目前抱持怎么样的态度……你可长点心吧!我爸爸要是2015年给我整了一套海花岛的别墅,我跟你说,我天天陪他下象棋,想下多久下多久那种!~这就是现在年轻人的烦恼,在拼命抵触与无比郁闷中,爸爸又给多了大几百万……还心很累,还累?~ 所以,我说我不会一上来就不看好的原因是。对自己要有足够的自知之明。我自己是觉得,自己看懂的东西有限,不敢随便下结论的。有时候,毛估估都会错,更别说斩钉截铁的肯定,否定一个我不大看得清楚的项目,公司了。我是不会这么做的。这篇帖子过去5年时间,所有否定的意见,被一遍又一遍的打脸,生疼。咱别做这种事情哈!~ 恒大海花岛将来会不会烂尾,这件事,很明显,这在5年前是一个问题,现在谁说谁脑袋瓦特了。但是,对未来海花岛能否成功经营,并做得好过海南其他项目,我个人持中立态度,目前我看不准。得继续观察哈!~ 以上。 接着,我们说一说海南其他的楼盘。先说融创吧。这是我持仓股票之一哈!~ 我去了海南才知道,融创在海南竟然有几十个盘,好像有四十多个项目哩。我先看了海口那个号称万亩大盘的——融创桃源大观。桃源大观号称是11700亩。但是,实际上,是绿地,高尔夫,公园等有1万亩。楼盘总户数目前只有几百户啊。我去看的时候,价格是真的便宜。精装,15000左右吧。户型设计什么的,很不错的。但是,看不到海哈!~后来,我又去看了融创在海棠湾的一个项目,叫做融创一池半海。大概1000万以内,有找。这个项目有点意思,在海棠湾往内陆走,看不到海,但是,有个纯天然的南田温泉。更加精巧的是,融创把这个温泉引入到每户中去了。我看的房子,有个阳台,然后,做了一个步入式的浴池,好大一个,两个人泡澡都没问题,然后,就是直接温泉入户。老舒服了。我其实把融创的盘看下来,就觉得吧,融创的品质是比较高的。主要体现在两个方面。第一个,精装的交房标准较高。第二个,不同的项目会根据自己的优势,比如景观,温泉,公园,高尔夫这种的,然后配套房子的设计。做得非常精巧,让人比较舒适,就是刚刚好适应你的需求,能够会心一笑的那种。海棠湾的融创棒棒的!~我差点忍不住了,嘿嘿嘿,但身为价值投资践行者,最后关头还是忍住了,哈哈哈哈。我一想起,把这个钱去投资,每年的收益租个别墅,绰绰有余。老开心了。 我还看了一个海棠湾的海棠华著,这里说一下啊,海棠湾是一个国家级湾区,所以,海边是不能搞住宅的,都是商业用地。那么,海棠湾临海这边的话,都是40年的商业别墅,业内叫做商墅。有两个特点:第一,产权证面积极其小,而实际面积极大。这个可以称为“借面积”……你懂的。我看过90平方米的产权证面积,但是,零零总总算下来,实际面积能到三四百平米。所以,你一算单价,吓死人,1800万左右的别墅,产权证就是90平米,20万一平米。第二,贷款非常难。首先就是几乎不能贷款。就算能贷款了,商业最多也就500万额度,年限也短。当然,还有一个众所周知的,商业房产将来卖掉的话,税是很高的。 这个海棠华著很棒的,地理位置刚好,就在海棠湾那一线酒店中,安静而美丽。 还去了土福湾,叫做国广海棠。要按性价比来说,这个最棒了。有个楼梯,能有十几米高的挑高。好惊人啊!~面积也是大得不得了。这么折合下来均价也是不贵的。你要是准备做个会所,或者,一家有个十口八口人,买这个,妥妥的!~ 还有其他就不赘述了,我说一下海棠湾这边的产品。我个人认为。海棠湾是目前我看过的,海南最好的湾区了。统一规划的,安排得很好,配套也是不错的,周边五星级酒店林立,都是新的。这个地方的产品,也是定位清晰。就是,完全不差钱的。等于买一辆上千万,几千万的车那个意思。一般入门都在千万以上,好点的,2000万可以选,可以挑,顶级的好几亿。这种产品,产权就40年,而且产权面积很小,将来卖出去要缴纳高额的税费。这种就是纯粹消费。针对有钱人,那种巨有钱的,像上市公司董事长,或者大企业老总等等的。甭跟我讨论升不升值,这房子还怎么升值,税那么高?你就给我最好的房子,我就要中国最棒的海景别墅!有钱,任性,调皮!~大概这么个定位!~ 然后就是海棠湾顺着东线,往上走。就是著名的清水湾,巨大的盘,雅居乐清水湾。说恒大海花岛售楼中心是最大的,雅居乐是最美的,我想,应该说得过去。售楼中心正对大海,走出去,心旷神怡。这个盘卖了十来年了都,还没卖完,还在卖。陵水的清水湾。目前我看,是比较成熟了。都不少人住里面了。这个盘很大,号称15000亩,包括大面积绿地。现在好像有5万来户业主了。为什么我说,将来海花岛不坑的话,可能抢掉很多其他地方的生意呢,你比如这个万亩大盘,其中就是绝大多数是住宅,商业只有非常小的一部分。长久居住的话,会无聊的哈!~待不久么!~淡季一到,人就很少了。没东西可玩了。房子没话讲,都很成熟了,泳池,院子,精装等等,都是标配,不错的。我觉得吧,清水湾雅居乐的产品,针对的群体应该是愿意在海南常住的,能消费得起这里的房子的人。不常住的话,雅居乐可能并不太适合一两周这种旅游,里面玩的东西并不多,但是,愿意常住的话,可真是不错,规划也好,风景也好,配套也有。非常非常大,开车在里面转了好几十分钟,都转不完,很大。 再走,就来到了富力湾了。(香水湾)这个可能就是我觉得最符合我心中的——海景房的标准了。离海就几十米,而且吧,在客厅,在卧室,都能躺在沙发上或者床上,看到辽阔的海洋。这个富力湾比较舍得送院子,巨大无比。我觉得这种设计,才是最适合海南的设计之一。因为,海南这边,院子的使用程度,可是无比高啊!~天天大太阳晒着,听着海浪声,多美!~价格也没有到天价。我觉得吧,这里就是那种想着可能真的愿意做新海南人,或者长久一直安静住在海南的朋友们吧!~ 万宁,博鳌,琼海就不说了。 我归纳一下。这次去海南看房子,一两周下来,确实看了很多楼盘。我是觉得,贵的楼盘,品质是真的很棒的!各位,科技一直在发展,审美一直在融合,新房子,新产品,其品质一定是越来越好的。加上,价格越来越贵,开发商也舍得花钱打造。海南的房子和内陆不太一样,因为,海南这边,一旦靠海,或者靠温泉,山脉之类的,就完全是每个地块都有其独到的地方。那么,等于说,每个项目都不一样,以及,每个项目中,每栋房子,都可能不一样。从而一开始设计,就尽可能的扬长避短。而内陆的房产,可供巧思的地方,就真的不大多了。往往一块平淡无奇的土地,你就可劲造房子吧。最多小区里面的绿化设计设计。其他的,可以发挥的地方不多。那么,也就意味着,海南的房子,恐怕那种异地下单,云端看房,不大稳妥的,最好实地走访,实地感受的。实事求是的说,这里面我看过的房子,比较有代表性的。海棠华著是拥有的地段,产品设计与品质最好的。土福湾的国广海棠就是性价比高。房子大,气派,送的面积多。雅居乐清水湾是比较成熟的,人也不少,配套不多,但是,胜在已经有些年头了。富力湾那边的房子,性价比真不错,地段较远一点,但是,如果是常住的话,不要紧,开车去哪里都方便。这里的产品设计,我看的,是离海特别近的,其在卧室能躺在床上看海还是令我这种身居内陆的人,眼前一亮。融创的盘,品质挺不错的。价格也合适,关键是,设计得比较巧妙,就是那种恰到好处的感觉。交房标准也是不错的。而碧桂园,在海口临近琼州海峡的海甸岛有个盘,我也看了下,去的时候是晚上,我个人认为,这儿夕阳的景色,是无敌的。我是被惊呆了,好美啊……恒大海花岛的房子本身,我个人认为,品质只能算一般般。连续看了好几套,里面潮湿都比较严重。而且设计令我大吃一惊。有套小别墅,送了一个地下室,我麻着胆子下去看了一下,平生罕见。你们看过将近七八米高的,全封闭的,像一个防空洞一样的地下室么?我待在这个地下室思考人生,和售楼小姐一起想着怎么利用这个地下室,我觉得,深入底下十来米的全封闭的,潮湿得能感受到空气中的湿度的地下室,怕莫只能用来搞游泳池了……你想像一下,家里有个楼梯,往下一走,扑通一下,潜水进入神秘的地穴,过瘾不……海花岛的房子,除了特贵的那些别墅,其他的楼房,就是各位平时看到的恒大房子的品质。好不好的,自己琢磨。但是,海花岛的配套,假设其不坑的话,可能是整个海南最好的配套了。如果是每年短期住住,冬季那几个月住住,那么,住在海花岛,基本上比住在其他地方都要丰富方便得多得多!~恒大的房子要不要买,各位见仁见智,但是,恒大的股票,这个价格,我自己是拿得更稳妥了。 最后一篇详细说这次海南的新政,以及要不要买海南的房子,如果要买,该怎么买等等问题,作为收尾。祝各位好朋友们投资顺利,身体健康。
    
  碧桂园海口的房子。

融创桃源大观

海棠华著。

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国广海棠。

雅居乐清水湾

融创一池半海。

富力湾

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